第一條　為加強和規范農村宅基地管理，嚴格保護耕地，提高土地資源利用效率。根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》《湖南省農村住房建設管理辦法》《懷化市村莊規劃和村民建房管理條例》《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地申請審批管理的通知》等法律、法規和政策規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區域內農村的宅基地管理。

第三條　本辦法所稱農村宅基地，是指農村村民依法取得的用于建造住宅及其生活附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。

第四條　本辦法所稱農村集體經濟組織成員是指戶籍在本村的居民，在該集體經濟組織生產或生活，并與該集體經濟組織發生權利、義務關系的人。

第五條　農村宅基地所有權屬于農民集體所有，村民個人只享有宅基地使用權。農村村民依法取得的宅基地使用權受法律保護。

第六條　農村村民建住宅應堅持以下原則：

（一）一戶一宅原則。農村村民一戶只能擁有一處宅基地。

（二）符合規劃原則。農村村民宅基地選址必須符合國土空間規劃、村莊規劃以及用途管控。

（三）保護耕地原則。農村村民建住宅應合理利用土地，應盡量使用原有宅基地、村內空閑建設用地和荒山荒地，不占或少占耕地，嚴禁占用永久基本農田。

（四）適度集中原則。鼓勵村鎮結合集鎮建設、新農村建設、農村土地綜合整治等，按照“尊重農民意愿、量力而行、方便生產、改善生活”的原則，因地制宜推進集鎮和中心村建設，引導農民逐步向集鎮及規劃的居民點有序集中。規劃的居民點建設應實行“統一規劃、統一設計”，房屋建筑風格應充分體現民情特色，對房屋的布局、高度、規格、造型和色彩等實行有效控制。

第七條　市農業農村（農村經營服務）部門作為農村宅基地管理與改革工作的牽頭部門，負責制定全市農村宅基地審批、監督管理、流轉、違法用地查處等管理制度，指導農村宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用，組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，參與編制國土空間規劃和村莊規劃，指導鄉鎮人民政府在農村宅基地管理改革中的具體工作。自然資源部門負責全市農村住房建設的國土空間規劃、土地利用計劃、規劃許可、農用地轉用、房屋權屬登記等監督管理工作。住房城鄉建設部門負責農村住房建設的設計、施工等監督管理服務工作，承擔編制和指導示范圖集推廣、農村建筑工匠培訓、指導鄉鎮加強對農村住房建設施工質量和安全的監督管理等。財政、公安、交通運輸、水利、生態環境、工業和信息化、林業等部門按照各自職能，開展農村住房建設管理相關工作。

第八條　鄉鎮人民政府負責轄區內的農村宅基地審核批準，其中，涉及占用農用地的，依照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條的規定辦理農用地轉用審批手續；負責住房建設的管理、監督和服務工作；組織編制鄉鎮國土空間規劃和村莊規劃，實行鄉鎮長負責制。宅基地審批管理日常工作由鄉鎮農業綜合服務（農村經營服務）中心牽頭，鄉鎮自然資源、住房和城鄉建設、林業、水利、交通等崗位人員配合，建立一個窗口對外受理、多崗位內部聯動運行的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度，方便群眾辦事。鄉鎮人民政府應當建立健全審批制度，嚴格資格審查，細化優化審批流程，嚴格執行《湖南省農村村民住房建設管理流程圖》規定的審批程序，建立批前資格公示、集體會審和批后監管等制度。

村級集體經濟組織負責對本轄區內農村宅基地初核，指導村民依法依規開展住房建設活動，應設立村級宅基地協管員，開展動態巡查，發現違法行為的，應當及時勸阻，并向鄉鎮人民政府和有關職能部門報告。

第九條　允許進城落戶的村民自愿有償退出宅基地，對于將合法取得的宅基地主動退回給本集體經濟組織的村民，可由該集體經濟組織根據實際情況給予一定的經濟補償。村民也可以將其擁有的房屋連同宅基地，有償轉讓或者出租給符合申請宅基地條件的本集體經濟組織成員。

第十條　各鄉鎮人民政府要按照改善農村人居環境、建設美麗鄉村的總體要求，充分考慮城鄉一體化建設和宅基地審批的現實需要，因地制宜加快編制村鎮建設規劃，做好土地利用總體規劃與村鎮建設規劃的銜接，科學劃定符合農民建房的區域，積極引導農村村民在符合規劃的區域內選擇宅基地。

第十一條　在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定用途的建筑物、構筑物，不得重建、擴建。在鄉鎮總體規劃控制的近期建設區域和在規劃撤并的村莊范圍內，國家、省、懷化市、洪江市確定的重點工程項目等控制區內，停止審批新建、重建和改建住宅。　

第十二條　農村村民宅基地選址應當避開地質災害、洪澇災害、地下采空、地震斷裂帶等危險區域，嚴格控制切坡建房。

第十三條　切實發揮規劃的引領作用。新建房屋必須符合村莊規劃。位于自然保護地（區）、風景名勝區、文物保護單位、歷史文化名村、傳統村落等區域的，還應當符合相關保護規劃。在公路沿線申請宅基地建房的，其房屋邊緣與公路用地外緣的間距為：國道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，鄉道不少于5米，村道不少于4米，林道不少于4米，在村道和林道沿線建房的，必須確保貨運車輛正常會車。在高速公路沿線建房的，其房屋邊緣與高速公路隔離柵欄的間距不少于30米。

農村宅基地建房層數嚴格按照通過審批的建房設計圖紙規定層數執行，在城鎮規劃區范圍內農村宅基地建房嚴格遵循城鎮規劃的相關規定。

第十四條　農村村民符合下列情形之一的，可以以戶為單位向本集體經濟組織申請宅基地：

（一）具備分戶條件，確需另立戶建設住房的；

（二）根據我國危險房屋鑒定標準的有關規定，經專業機構鑒定現有住房屬于危舊房，不能保證居住和使用安全的住房，需要拆除或新建或改、擴建的，或者現有宅基地面積明顯低于法定標準，需要新建或擴建住房的；

（三）原有住房因災毀需要重建的；

（四）因國家集體建設需要遷建或者按政策實行移民搬遷的；

（五）法律、法規、規章規定的其他情形。

第十五條　明確分戶申請農村宅基地建房的基本條件。具有下列情形之一的，可作為一個建房戶：

（一）獨生子女住戶，原則上父母與獨生子（女）為一個家庭戶型；本集體經濟組織內的一個家庭戶有兩個以上農業戶口子女的，應當有子女結婚成家，并經公安機關辦理分戶手續后可作為兩個以上建房戶，但父母必須伴隨其中一個子女共同生活。

（二）夫妻關系存續期間分戶的只能認定一戶；離婚一年以上且未共同生活或者離婚后一方又另行結婚的可以認定兩戶。

（三）與父母共同生活的外嫁女及未婚子女不能和父母分戶。

（四）結婚后喪偶未再婚的（應提供婚姻登記機關出具的證明）可以認定為一戶。

（五）本辦法未規定的其他特殊情形，應提交農村集體經濟組織成員會議或者成員代表會議討論決定，并經鄉鎮人民政府協同相關職能部門審核后公示認定。　　　　　　　　　

第十六條　農村村民申請宅基地有下列情形之一的，不予批準：

（一）不是本集體經濟組織成員的；

（二）不符合土地利用總體規劃、城鎮和村莊建設規劃的；

（三）所申請的宅基地存在所有權和使用權爭議的；

（四）不符合一戶一宅規定的；

（五）將原有宅基地及地上建筑物出賣、出租、贈予或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；

（六）符合分戶建房條件，但現有宅基地面積已達到分戶建房用地合計面積標準的；

（七）妨礙用地建房相鄰權利人排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系的；

（八）法律、法規、規章規定的其他不予批準的情形。

第十七條　農村村民一戶只能擁有一處宅基地（包括住房、雜房、廁所和畜舍），每戶使用耕地的面積不得超過一百三十平方米；使用荒山荒地的面積不得超過二百一十平方米；使用村內空閑地和其他土地的面積不得超過一百八十平方米。農村村民在原有宅基地上改建或者重建住宅，其原有宅基地面積超過本辦法規定標準的，用地面積可按本辦法規定標準適當放寬，但最高不得超過百分之十五。

宅基地面積是指主屋、附屋（單獨的廚房、廁所等生活設施用地）以及主屋與附屋之間相連的過道或坪等場所占用的面積。宅基地周圍的菜地、綠化用地、曬場、農具存放間、糧食倉庫、寬度在6米以內的農村道路及畜禽舍等應按農用地或設施用地進行管理。易地建房的，原有宅基地使用權收回。

第十八條　農村村民宅基地涉及占用農用地的，由轄區國土資源所統一匯總，按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條規定逐級申報，依法辦理農用地轉用審批手續，其中占用耕地的，由市（縣）級人民政府統籌耕地占補平衡任務。

第十九條　農村村民宅基地涉及公路、鐵路、電力、水利、林業、燃氣、通信、文物等相關部門的，應分別取得相應部門的許可。

第二十條　鄉鎮人民政府應在所屬政務服務大廳設立專門窗口，受理農村宅基地用地申請，建立多部門內部聯動運行的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度。

第二十一條　農村村民住房建設審批流程。

(一）農戶提出申請。符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向所在的集體經濟組織即村民小組提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請，并提交身份證、戶口簿、住宅建設工程設計方案或者政府免費提供的設計圖等資料。書面申請應包含申請人的戶主信息、家庭成員信息、現宅基地及建房（規劃許可）情況、申請理由以及擬申請使用宅基地的位置、面積、建房高度以及原有宅基地處理方案等內容。對于符合宅基地申請條件的農戶提交的申請報告，村民小組長不能拒絕受理。

（二）村組核實。1．村民小組收到申請后，及時組織召開村民小組會議進行討論，形成會議記錄，通過后由組長填寫《村民建房審前公示表》，將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在申請人所在組集體人員較集中的地方進行公示，公示時間不得少于7天，公示期滿無異議的或者異議不成立的，村民小組將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織或者村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。　　　

2．村級組織審查，村級組織應當在收到村民建房申請后5日內，對申請人提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否有權屬爭議、是否影響他人通行、通風、采光等方面進行核實，并在村務公開欄或申請人所在村民小組公示7天。公示內容包括：申請人姓名、年齡、家庭成員、戶籍所在地、原有住房情況、新建房類型（原址改建、擴建、另址新建）、申請用地位置和面積、層高等。公示期滿無異議的，由村委會指導農戶填寫《農村宅基地使用承諾書》和《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》，簽署意見后附相關資料上報鄉鎮人民政府。沒有分設村民小組或者宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，農戶直接向村級組織提出申請，經村民代表會議通過并在本集體經濟組織范圍內公示后，由村級組織簽署意見，報送鄉鎮人民政府。

（三）部門初審。鄉鎮人民政府在受理申請后，應在5個工作日內組織自然資源所、規劃站、農村經營管理、林業等相關崗位會同村級組織進行初審和現場踏勘審查（一到場）：鄉鎮農業綜合服務（農村經營管理）中心（站）負責審查申請人是否符合建房資格、擬用地是否符合宅基地布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示等，并綜合各有關部門意見提出審批建議；鄉鎮自然資源和規劃站所負責審查是否符合國土空間規劃、用途管控要求等，其中涉及占用農用地的、不符合規劃的，須經市自然資源部門依法依規依程序辦理農用地轉用手續后，鄉鎮人民政府核發鄉村建設規劃許可證；鄉鎮住房和城鄉建設站所負責審查設計方案（設計圖）和施工方案，提供規范的村民建房施工合同示范文本，指導選擇農村建筑工匠等；涉及林業、交通、水利、生態環境、電力、通信、燃氣、文化旅游等相關內容的審查由鄉鎮承擔相關事務的機構、單位依各自職責審查有關內容。鄉鎮應建立宅基地審批管理臺賬，有關資料歸檔留存。

1．初審通過，由鄉鎮農業綜合服務（農村經營管理）中心（站）綜合各有關機構、單位意見，提出審批建議。

2．審查未通過，出具告知書。告知書要有申請人簽收的送達回執。

（四）鄉鎮審批。鄉鎮站所應在聯合踏勘后5個工作日內將符合申請條件的資料提交至農業綜合服務（農村經營管理）中心（站）匯總，并由農業綜合服務（農村經營管理）中心（站）報鄉鎮人民政府，鄉鎮人民政府組織相關機構、單位聯合會審。鄉鎮人民政府應當在5個工作日內完成審批。

（五）發放批準書。1．會審通過，鄉鎮人民政府應當在5個工作日內頒發《鄉村建設規劃許可證》及《農村宅基地批準書》，同時通知村級組織，并及時報市農業農村、自然資源、住房和城鄉建設等部門備案。

2．會審未通過，出具告知書。告知書應載明會審未通過的理由、依據及救濟途徑，并要有申請人簽收的送達回執。

（六）定點放樣。鄉鎮人民政府在5個工作日內組織相關人員進行免費定樁放線（二到場）。

（七）驗收發證。1．施工期間，鄉鎮人民政府組織相關機構、單位和村級組織對村民建房進行監管，形成檢查記錄，并提供咨詢服務和技術指導（三到場）。建房村民、農村建筑工匠和建筑施工企業應當配合市級人民政府住房和城鄉建設主管部門、鄉鎮人民政府依法開展監督檢查，不得拒絕或者阻礙。

2．房屋建成后30日內，建房農戶應當將竣工驗收時間提前告知或者經由村民委員會告知鄉鎮人民政府，鄉鎮人民政府自收到驗收申請后5個工作日內，組織相關機構、單位進行竣工驗收（四到場），實地檢查農戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房，并出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》：

（1）驗收通過，由市自然資源部門依農戶申請頒發不動產證。

（2）驗收未通過，提出整改意見或移交執法部門處理。

第二十二條　農業綜合服務（農村經營管理）中心（站）在上報鄉鎮人民政府審批時，應提交以下材料。

1．經本集體經濟組織成員會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表（原基改建除外）及組長和村委會簽字同意的書面申請；

2．申請人身份證及全體家庭成員的戶口簿復印件；

3．申請人原房屋土地使用證（原基改建房屋提供），或村組證明；

4．《洪江市農村宅基地審批表》；　

5．新選址的現場照片；

6．擬劃定的宅基地勘測圖或宗地圖；　

7．公示欄照片及村委會對公示情況的簽署意見；

8．擬建房位置局部土地利用現狀圖、土地利用規劃圖，并分別注明其擬建房位置；

9．法律、法規、規章規定需要提交的資料。

第二十三條　村集體經濟組織有空閑宅基地尚可利用的，原則上不得批準新宅基地。原有宅基地的農戶應在原址改、擴建，原址不適合改、擴建的，在申請新宅基地時應當向村級組織書面承諾拆除原宅基地上的房屋，并將原宅基地退還本集體經濟組織，新房建成后30日內必須拆除原宅基地上的房屋，并經自然資源部門確認后辦理土地注銷登記，未按書面承諾拆除舊房的不得辦理新建房屋的不動產登記。

嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

農村宅基地使用權的繼承嚴格按照《中華人民共和國民法典》相關規定執行。

第二十四條　鄉鎮、村可參照城鄉建設用地增減掛鉤的方式推進“空心村”治理，加大對建新房不拆舊房行為的處置力度，充分發揮村、組作用，鼓勵依法制定符合本地實際的鄉規民約，積極協助做好宅基地資格審查、批前公示、權屬糾紛調處、舊宅基地復墾、違法問題查處等相關工作。

第二十五條　鄉鎮人民政府應當組織自然資源、規劃、農經服務等站所嚴格落實村民建房“五有四到場”制度，確保有村莊規劃、有審批手續、有示范圖集、有施工管理、有獎懲措施，批前選址到場、開工放線砌基到場、施工期間檢查到場、竣工驗收到場，有關責任人員應當到場簽字。

第二十六條　鄉鎮人民政府應當積極落實主體責任，認真做好本轄區內土地管理法律法規政策的宣傳，嚴格宅基地管理，加強農村宅基地日常動態巡查監管，健全宅基地聯審、聯辦、聯合執法工作機制，對農村村民在宅基地使用中的違法違規行為及時堅決予以處置。

第二十七條　嚴格規范收費行為，任何單位和個人不得在宅基地審批過程中違規收取任何費用。

第二十八條　鄉鎮人民政府應當建立電子政務系統，通過電子政務平臺，將村民建房所有申請、審批資料全部錄入到電子政務系統，并保存紙質檔案，報市農業農村部門統一存檔。

第二十九條　鄉鎮人民政府要建立健全宅基地審批管理臺賬。市農業農村部門每年年底將宅基地審批結果等管理數據上報省、懷化市農業農村部門備案，并將宅基地管理工作納入鄉鎮年度宅基地管理工作考核。

第三十條　宅基地經依法審批后，自審批之日起滿兩年未動工建設的，原批準文件自動失效，如確需建房的重新申請辦理審批手續。

第三十一條　嚴厲查處違法行為，市自然資源部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查；市農業農村部門對農村村民違反宅基地管理法律、法規的行為進行監督檢查。農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的由市農業農村部門或鄉鎮人民政府責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋；超過本辦法規定的宅基地面積控制標準的，多占的土地以非法占用土地論處。村民騙取批準的宅基地，依法撤銷批準文件。經批準另選址新建的，建新房后不拆原舊屋的，按相關規定處理。

第三十二條　村民委員會在村民申請審批宅基地過程中，對申請人資料把關不嚴，或弄虛作假、騙取審批的，經查實后，依法撤銷批準文件，移送相關部門依法追究法律責任。

第三十三條　國家工作人員在宅基地審批過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等違反規定審批的農村宅基地，批準文件無效。對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法依規給予黨紀政紀處分；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第三十四條　單位和個人采取偽造戶口、隱瞞事實等方式提供虛假證明資料幫助騙取批準宅基地的，移送相關部門依法追究法律責任。

第三十五條　在實施農村宅基地管理工作中，阻撓、干涉、妨礙工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關規定予以行政處罰；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第三十六條　本辦法自印發之日起施行，解釋權由市農業農村局、市自然資源局、市住房和城鄉建設局共同行使。